הליך גירושין הוא מטבעו מורכב ורגשי, אך כאשר הוא כרוך גם במכירת דירת מגורים משותפת – מדובר באתגר משפטי נוסף ולא פשוט. דירת המגורים היא לרוב הנכס היקר ביותר של בני הזוג, והיא גם המקום שבו נבנה הזוגיות, גודלו הילדים ונקשרו זיכרונות. לכן, השאלה מי יקבל את הדירה, האם למכור אותה או להשאיר בידי אחד הצדדים, ומה עושים כאשר אין הסכמה – הופכת לשאלה קריטית בהליכי גירושין.
הפעם יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין בצפון מהם הקשיים הנפוצים בהליך מכירת דירה משותפת בעת גירושין ומהם הפתרונות הקיימים לסיום הסכסוך בין בני הזוג.
חשיבות הדירה בהליך הגירושין
לפי עו"ד חן טיגר, דירת המגורים אינה רק קורת גג – היא מהווה נכס אסטרטגי במאזן הכוחות בין הצדדים:
- מקור בטחון כלכלי לעתיד.
- בסיס לקבלת משמורת או הסדרי ראיה נוחים יותר.
- השפעה על חישוב איזון המשאבים בין בני הזוג.
ברוב המקרים, הדירה נרכשה במהלך הנישואין ונרשמה על שם שני הצדדים – ולכן נחשבת לרכוש משותף שיש לחלקו באופן שוויוני. לרוב האתגרים המרכזיים במכירת דירה משותפת בהליך גירושין הם:
- חוסר הסכמה על עצם המכירה – אחד מבני הזוג עשוי להתנגד למכירת הדירה מסיבות שונות – רצון להישאר בה עם הילדים, קשר רגשי לנכס או הערכה שונה של שווי השוק. חוסר הסכמה זה עלול לעכב משמעותית את ההליך ואף להוביל למבוי סתום.
- חילוקי דעות על מחיר המכירה – גם אם קיימת הסכמה עקרונית למכירה, בני הזוג עלולים להיות חלוקים לגבי המחיר המבוקש. אחד הצדדים עשוי לדרוש מחיר גבוה יותר, בעוד השני מעוניין במכירה מהירה גם במחיר נמוך יותר.
- חילוקי דעות על זהות המתווך ותנאי ההתקשרות – בחירת זהות המתווך, גובה דמי התיווך ותקופת הבלעדיות עלולים להפוך לנקודות מחלוקת נוספות.
- קשיים בשיתוף פעולה בהצגת הדירה – תיאום ביקורים של קונים פוטנציאליים, שמירה על ניקיון של הדירה ושיתוף פעולה בהצגתה עלולים להיות מאתגרים כאשר היחסים בין בני הזוג מתוחים.
- הצורך במגורים חלופיים – תהליך המכירה עלול להותיר את שני בני הזוג ללא מקום מגורים. תיאום בין מועד פינוי הדירה המשותפת למציאת דיור חלופי יכול להיות מורכב ולעורר חילוקי דעות.
- התמודדות עם משכנתא קיימת – קיומה של משכנתא משותפת מסבך את תהליך המכירה. יש להגיע להסכמה כיצד תסולק המשכנתא מתוך תמורת המכירה או כיצד תועבר האחריות עליה לאחד מבני הזוג (בכפוף לאישור הבנק).
- היבטים רגשיים – מכירת הבית המשותף טומנת בחובה מטען רגשי כבד עבור שני הצדדים, רגשות כעס, תסכול ועצב עלולים להקשות על קבלת החלטות רציונליות ושיתוף פעולה.
מהם הפתרונות המשפטיים האפשריים למכירת דירת מגורים משותפת בהליך גירושין?
באופן כללי, הפתרונות המשפטיים האפשריים למכירת דירת מגורים משותפת בהליך גירושין הם:
- פנייה לבית המשפט לענייני משפחה לקבלת סעד פירוק שיתוף במקרקעין – כאשר אחד הצדדים מסרב לשתף פעולה, ניתן להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין אל בית המשפט. מדובר בזכות קניינית של כל שותף – כולל בן זוג – למכור את חלקו בנכס. חוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, וביהמ"ש אינו יכול למנוע זאת, אלא במקרים חריגים. לרוב, במקרה של דירת מגורים משותפת, בית המשפט יכול להורות על מכירת הדירה לצד שלישי באמצעות כונס נכסים או העברת זכויות הדירה לצד אחד בכפוף לתשלום שווי החלק של האחר.
- כינוס נכסים – אם אין הסכמה על אופן המכירה, ניתן למנות כונס נכסים מטעם בית המשפט – לרוב עורך דין – אשר ינהל את הליך המכירה, יקבל הצעות וישתמש בתמורה לכיסוי התחייבויות וחלוקת הרווחים.
- שמאות מוסכמת או שמאות כפויה – אחד הכלים החשובים לפתרון סכסוך על ערך הדירה הוא מינוי שמאי מקרקעין מוסכם – או במקרים קשים – מינוי שמאי על ידי ביהמ"ש. לעיתים, צד אחד מבקש לרכוש את חלקו של האחר במחיר נמוך מערך השוק, דבר אשר מטבע הדברים מוביל להתנגדות – שמאות מקצועית יכולה לסייע בהגעה להסכם מוסכם על שני הצדדים.
לסיכום, מכירת דירת מגורים משותפת בהליך גירושין היא משימה מורכבת ורגישה, הטומנת בחובה אתגרים משפטיים ורגשיים לא מבוטלים. התמודדות יעילה עם אתגרים אלו דורשת הבנה מעמיקה של הדין הרלוונטי, שימוש מושכל בכלים משפטיים כגון הסכמים, גישור ופנייה לבית המשפט תוך מתן משקל ראוי לטובת הילדים ולנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר – עורך דין נדל"ן בחיפה אשר מעניק מגוון רחב של שירותים משפטיים בעסקאות מקרקעין בחיפה והקריות (קניית דירה על הנייר מקבלן, מיסוי מקרקעין, העברה ללא תמורה בין קרובים וכדומה).